Veelgestelde vragen rondom financiering
In de wereld van hypotheken en financiering komt u veel tegen wat nieuw of complex kan zijn. Op deze pagina lichten wij de belangrijkste aspecten voor u toe.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Via de NHG wordt uw hypotheekschuld afbetaald als u in de problemen komt en u de maandlasten niet meer kunt voldoen. Bijvoorbeeld door ontslag of scheiding.
Hierdoor heeft de bank de zekerheid dat als u uw lasten écht niet meer kunt betalen, een restschuld bij eventuele gedwongen verkoop wordt voldaan via NHG. Als waardering voor deze zekerheid bieden ze een lagere rente.
Als u een woning koopt, kunt u een lening met NHG afsluiten. Het aankoopbedrag van uw woning mag in 2021 maximaal € 325.000 zijn. Gaat u verbouwen? Dan mag het aankoopbedrag en de verbouwingskosten samen niet meer dan € 325.000 bedragen.
Voor het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen kunt u zelfs tot € 344.500 lenen, mits het extra bedrag volledig wordt besteed aan de energiebesparende voorzieningen.
Banken en andere geldverstrekkers
Wie online zoekt naar aanbieders van hypotheken ziet vooral vergelijkingen van de rentepercentages. Ook belangrijk, maar belangrijker is het goed rekening houden met uw situatie en wensen.
Wij letten o.a. op onderstaande zaken:
- Haalbaarheid
- Beleid:
- Wat als u eerder wenst af te lossen?
- Hoe gaat de geldverstrekker om met de cijfers van een ondernemer?
- Hoe kijken ze naar een bijzonder onderpand? (Bijvoorbeeld een woonboerderij.)
- Hoe gaan ze om met het inkomen van iemand met een flexibel contract?
- Ethische keuzes die u misschien belangrijk vindt. I.e. is de geldverstrekker maatschappelijk betrokken? Milieubewust? Etc.
- Bieden ze een looptijdrente? Oftewel: wordt de rente lager als je meer hebt afgelost?
- Welke partij levert het geld en hoe lang is deze al actief?
- Is het een Nederlandse geldverstrekker of een buitenlandse? En hoe kijkt u daar tegenaan?
Bij deze financiering letten wij ook op de volgende punten:
- Hoeveel aflossing per jaar?
- Hoe lang is het contract?
- Hoe gaat de geldverstrekker om met de huurinkomsten?
- Hoeveel mag u lenen op basis van de waarde van de woning?
- ABN AMRO
- Aegon Hypotheken
- Argenta
- ASR Hypotheken
- Attens
- BijBouwe
- BLG Wonen
- Centraal Beheer
- Clarian Wonen
- Domivest
- Dynamic Credit
- Florius
- Handelsbanken
- Hypotrust
- ING Bank
- IQWoon
- Lloyds Bank
- Merius
- Munt
- Nationale Nederlanden
- Nestr Smartfinance
- NIBC Direct
- Obvion
- Rabobank
- Reaal Hypotheken
- RNHB
- Robuust
- Solidbriq
- Syntrus Achmea
- Tulp Hypotheken
- Venn Hypotheken
- Woonfonds Hypotheken
- Woonnu
- ABC Finance
- Alfa Credits
- BNP Paribas
- Defam
- Funding Circle
- Interbank
- Nationale Nederlanden
- Qander
- Spotcap
Fiscale impact van een eigen huis
Als u een huis koopt waarin u gaat wonen heeft u te maken met een aantal belangrijke fiscale zaken. In ons advies houden wij met al deze zaken rekening en laten wij u zien wat de gevolgen voor u zijn.
De rente die u betaalt over de hypotheek / lening (zolang die is gebruikt voor uw eigen huis), is aftrekbaar van uw inkomstenbelasting. Deze teruggave kunt u maandelijks of jaarlijks verrekenen met de belastingaangifte. De rente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar.
Sinds 2013 is een nieuw afgesloten hypotheek alleen nog maar aftrekbaar als u annuïtair of lineair aflost. Wij brengen dit voor u in kaart en adviseren en informeren u over deze fiscale wetgeving.
Eigen woning forfait is een bijtelling die de belastingdienst bij uw inkomen optelt en waar u dus belasting over betaalt. De hoogte van deze bijtelling kunt u hier terugvinden. Wij rekenen het voor u door in een zogenaamde ‘nettolastenberekening’. Dat is standaard onderdeel van ons advies.
Als u een woonhuis koopt, zijn ook de kosten die u maakt voor het financieren van deze woning eenmalig aftrekbaar. Wij maken voor u u inzichtelijk welke kosten dit zijn.
Wij brengen voor u in kaart onder welke fiscale regelgevingen uw gekoppelde polissen en spaarrekeningen vallen en wat uw mogelijkheden hiermee zijn. En dan kiezen we natuurlijk de voor u beste optie!
Aflossingsvormen
De aflossingsvorm van uw hypotheek of andere financiering heeft invloed op uw maandlasten nu en in de toekomst.
Sinds 2013 heeft iedereen die voor het eerst een woning koopt de keuze uit twee hypotheekvormen: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Bij een volgende woning kan ook een overbruggingshypotheek nuttig zijn.
Heeft u een woning gekocht vóór 2013 via een andere hypotheekvorm en loopt deze hypotheek nog steeds? Dan is er nog een overgangsrecht voor de aflossingsvrije hypotheek, (bank)spaarhypotheek, beleggingshypotheek en hybride hypotheek.
De annuïteitenhypotheek is de meest populaire. Bij deze hypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de hele looptijd in principe gelijk. Maar door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, en aan het eind is dat precies andersom. Doordat u steeds minder rente betaalt, wordt het belastingvoordeel (indien van toepassing) steeds minder. Met als gevolg dat uw netto maandlasten geleidelijk zullen stijgen.
Deze hypotheekvorm lijkt op een annuïtaire hypotheek met één belangrijk verschil: de maandlast daalt gedurende de looptijd. Kenmerk van een lineaire hypotheek is dat de aflossing gedurende de looptijd gelijk blijft. Daardoor betaalt u steeds minder rente en wordt het belastingvoordeel (indien van toepassing) steeds minder, met als gevolg dat uw bruto en netto maandlasten geleidelijk zullen dalen.
De naam zegt het al. Bij deze hypotheekvorm heeft u een lagere maandlast omdat u niets aflost. U betaalt namelijk uitsluitend rente. U betaalt dus geen inleg of premie voor het opbouwen van vermogen als toekomstig eigenaar van de woning.
Het nadeel is dat de hypotheek niet is afgedekt met aflossing of een verzekering. In een aantal situaties is dit een prima hypotheekvorm, bijvoorbeeld als de waarde van de woning ruimschoots toereikend is. Een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek kan interessant zijn als u op latere leeftijd een eigen huis wilt kopen.
Hypotheken met kapitaalverzekering zijn hypotheekvormen waarbij u gedurende de looptijd niet aflost, maar spaart of belegt met een kapitaalverzekering. Voorbeelden zijn de spaarhypotheek en beleggingshypotheek.
Deze kapitaalverzekering komt tot uitkering aan het einde van de looptijd zodat de lening geheel of gedeeltelijk afgelost wordt. Doordat er niet periodiek wordt afgelost, wijzigen de rentelast en de hypotheekrenteaftrek niet tijdens de looptijd.
U spaart binnen de kapitaalverzekering met een rendement dat gelijk is aan het rentetarief dat u betaalt voor uw hypotheek.
Een belangrijk voordeel hiervan is de ingebouwde rente dempende werking in geval van rentewijzigingen. Stijgt de hypotheekrente, dan daalt de verzekeringspremie. De rente over het spaarkapitaal stijgt namelijk mee met de hypotheekrente.
Geldverstrekkers hanteren hier het principe dat hun spaarrentepercentage even hoog is als uw hypotheekrentepercentage. Bij een hogere rentevergoeding is dan minder premie nodig om het benodigde aflossingskapitaal bijeen te sparen.
Omgekeerd geldt natuurlijk hetzelfde: daalt de hypotheekrente, dan stijgt de verzekeringspremie. U heeft bovendien zekerheid over de hoogte van het eindkapitaal.
Bij de beleggingshypotheek belegt u de periodieke verzekeringspremie en bouwt u daarmee een kapitaal op voor de aflossing van een hypothecaire lening. Omdat u belegt, heeft u geen zekerheid over de eindwaarde aan het einde van de looptijd. De beleggingsopbrengst kan zowel hoger als lager zijn dan verwacht.
Deze hypotheekvorm is een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. U bepaalt zelf met welk deel van de verzekeringspremie u belegt en met welk deel u spaart.
Dit heeft als voordeel dat als het goed gaat op de beurs, hiervan geprofiteerd kan worden door te sparen via beleggingen. Als het minder gaat, dan kan worden gekozen voor de zekerheid van de spaarhypotheek.
In vergelijking met de traditionele spaarhypotheek is er bij de bankspaarhypotheek geen sprake van sparen met een levensverzekering, maar gewoon via een geblokkeerde spaarrekening (SEW) of een geblokkeerde beleggingsrekening (BEW) die gekoppeld is aan de hypotheek.
Bij banksparen betaalt u een vast bedrag aan rente voor de hypotheek en een spaarbedrag voor uw spaarrekening. Aan het einde van de looptijd lost u de hypotheek in één keer af met het gespaarde bedrag van de rekening. Gedurende de looptijd van de hypotheek vinden er dus geen aflossingen plaats.
Kenmerkend voor banksparen is dat de rekening (SEW of BEW) onlosmakelijk is verbonden aan de hypothecaire lening. Bij de SEW geldt dat de spaarrekening een gegarandeerde waarde op einddatum heeft. Deze gegarandeerde waarde is gelijk aan het bedrag van de hypothecaire lening. Voor de BEW geldt die garantie uiteraard niet!
Een overbruggingshypotheek is een lening om de tijd te overbruggen tussen de aankoop van een nieuw huis en de verkoop van het oude huis. Uitgangspunt bij de overbruggingshypotheek is dat u een lening kunt krijgen ter hoogte van de geschatte overwaarde van uw oude, te verkopen woning onder aftrek van de daarvoor te maken lasten.
Bij de koop van een nieuwe woning wordt vaak al rekening gehouden met de verwachte opbrengst en de eventuele overwaarde bij de verkoop van uw huidige woning. Maar deze opbrengst heeft u nog niet in handen en dus kun u nog niet beschikken over de overwaarde. U kunt immers pas gebruik maken van het geld, als uw huidige woning is verkocht.
De overbruggingshypotheek kan hier uitkomst bieden.
Voor de te verstrekken hoogte van een overbruggingshypotheek maakt het nog verschil of de huidige woning al is verkocht en de ontbindende voorwaarden inmiddels verstreken zijn, of dat de huidige woning nog niet is verkocht. Is de woning nog niet verkocht, dan is de maximale verstrekking van een overbruggingshypotheek meestal lager.
Met (een deel van) de verkoopopbrengst wordt de overbruggingshypotheek afgelost. De rente voor de overbruggingshypotheek is variabel (meestal maandelijks vastgesteld) en wordt berekend over het exacte aantal dagen dat het krediet heeft gelopen. Dit gebeurt per maand achteraf. Elke geldverstrekker hanteert eigen voorwaarden voor een te verstrekken overbruggingshypotheek. Vaak wordt een extra kostenopslag toegepast op de rente door een geldverstrekker.
Als u een overbruggingshypotheek heeft, bent u tijdelijk in het bezit van twee woningen en zal er één (tijdelijk) leeg staan. Indien u dit voor de fiscus onder de gestelde voorwaarden aannemelijk kunt maken, kunt u de totale (hypotheek)rente van beide woningen fiscaal aftrekken gedurende ten hoogste twee jaar, volgend op het lopende jaar.
Het rendement op de maandelijkse inleg op de SEW is gekoppeld aan de hypotheekrente die u betaalt. Het rentepercentage dat u betaalt is tevens het rentepercentage dat u vergoed krijgt op uw spaarrekening. De bankspaarhypotheek bevat standaard geen aanvullende overlijdensrisicoverzekering.